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食之无味,弃之可惜的惠州,却成为深圳客的标配

时间:2022-09-07 12:22:21 | 浏览:1503

这简直与在惠州买房的深圳客形象如出一辙。在一场网恋奔现的线下局中,男生对女生与手机上照片相差甚远的外貌不太满意,女生说了一句“那我走。惠州,总是让我想起网红“走姐”。多少深圳人,一边嫌。这时,男生发出了一个意味深长、认命般的叹息。

惠州,总是让我想起网红“走姐”。



在一场网恋奔现的线下局中,男生对女生与手机上照片相差甚远的外貌不太满意,女生说了一句“那我走?”假意离开。这时,男生发出了一个意味深长、认命般的叹息。


这简直与在惠州买房的深圳客形象如出一辙。


多少深圳人,一边嫌弃着惠州,一边又在涌入惠州买房。


有数据才有发言权,不信你就看看下面的数据。


根据乐有家数据研究中心的最新统计,即使近3年来深圳客置业惠州的比例有所下调,但它仍然是除深圳外最受深圳客欢迎的购房城市。


数据来源:乐有家数据研究中心


连东莞面对惠州的成交量,也只有羡慕的份儿。



选择惠州不是没有道理,相比于深圳、东莞高调的房价,惠州临深的价格实在要可爱得多。


或许正如许多人说的,不是深圳客选择了惠州,而是惠州收留了深圳客。


不过,相信大家还记得,不久前惠州发布了“惠八条”对自家楼市进行了整顿。


那么,这么多天过去了,惠州楼市有变化了吗?


.01

“惠八条”后,

惠州“退烧”了?


和过去的深圳房价、成交都热火朝天的行情不同,惠州的热度还是主要来自于成交热。


在“惠八条”出台后,惠州的成交量不但没有下降,反而有抬升的趋势,这一点在二手成交量上表现得尤为明显。



数据来源:乐有家数据研究中心


深圳购房者在惠州购房的热情似乎丝毫也没有减退。


如下图所示,是“惠八条”后惠州置业者居住地占比情况,深圳人占了55.7%。



数据来源:乐有家数据研究中心


而在“惠八条”出台前,2021年上半年的统计情况是,深圳人占比是52.8%。



数据来源:乐有家数据研究中心


也就是说,“惠八条”后,深圳客在惠州的占比不降反升了。


很显然,和深圳、东莞不同,惠州发布新政后,楼市并没有退烧。


原因是什么呢?


我想有以下两个:


一是新政不痛不痒,没有打在蛇的七寸。


二是到惠州置业的深圳客主要是刚需,投资客占比很少。


从新政的角度来说,惠州只是对已在惠州拥有一套住房的外地人购买新房做出了限制,并没有限制二手房的购买,而且没有社保要求。


在限购区域方面也是只选取了临深的大亚湾和惠阳,对惠城、仲恺等成交突出的区域也并没有限制。


整个政策力度十分有限,如同隔靴挠痒。


至于第二点,根据乐有家数据研究中心的统计,外地投资客到惠州置业的仅占购房者的两成。


这说明,惠州主要还是刚需的天堂。


惠州就像楼市版蜜雪冰城,虽然不如喜茶、奈雪这些以品质出圈的网红茶饮,但架不住人家价格低,人气旺啊!


.02

一手上涨,二手下跌!


新政是7月末的事情,而惠州的热度其实在7月初就已经初见端倪。


虽然成交热是惠州最突出的绩效,但近几个月,别的城市的调控多少让惠州楼市有所受益。


就7月来说,惠州临深片区除了惠城一手微跌,其余片区都有所上涨,比如大亚湾片区新房均价就涨了2%。


惠阳和仲恺表现更是突出,新房均价分别上涨4.6%和3.6%。



整理:深圳中原研究中心

数据来源:中山中原策略研究中心


一手市场其实更多地反映的是开发商对市场的预期。


正如我们之前所说,在不少中介或开发商的眼中,新政给惠州带来的可不是市场下行的预期,而是对惠州市场的肯定。


他们的逻辑是:正是因为市场火热,片区有价值,所以政府才会出调控。


按这个逻辑,被限购的大亚湾、惠阳或成为调控后的最大赢家。


二手方面,和一手上涨的行情不同,惠州市场整体挂牌价环比下跌了1.33%。


其中,临深区域中,惠阳和大亚湾下跌最为明显,环比分别下跌0.54%和1.76%。


二手的反应还是比较直接的。


在“惠八条”出台、惠州被住建约谈后,二手市场受到了一定的影响,主要体现在挂牌价格的下调。


而它的成交周期以及住宅存量面积都还在上行。



惠州楼市的交易就像在滚轮里奔跑的老鼠,不管成交多么火热,只要供应还在增加,它的房价就一直原地踏步。


.03

惠州市场怎么走?


从上面的信息我们看到了一个被左右拉扯的分化的惠州。


一边是深圳客的持续涌入,推动成交量的上行;一边是政府的调控,在拽着它的房价,不能往上走高。


那么,未来它的市场究竟会怎样走呢?


我有以下两个判断:


1、无论一手二手,由于周边城市的强力调控,外地客涌入,它的成交量还会继续维持上行;


2、由于惠州供应量充足,它的房价会长时间保持稳定,不会大涨,投资者不适合购入。


你怎么看?欢迎评论区告诉我!

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