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房贷比房租便宜?不聊房产税,就是50万。日本房事迷思详解

2022-12-06 19:41:19 1831

摘要:10月中旬和11月上旬做过两期关于日本房事的解读,分别是日本人想住什么房子,和东京对比上海的生活成本对比。在这两条视频上,我们的频道有近2000条弹幕评论对日本房事进行了全方位,多角度,多姿势的解读。基本分为几大类。1、我玩过如龙和看过日剧...

10月中旬和11月上旬做过两期关于日本房事的解读,分别是日本人想住什么房子,和东京对比上海的生活成本对比。在这两条视频上,我们的频道有近2000条弹幕评论对日本房事进行了全方位,多角度,多姿势的解读。基本分为几大类。

1、我玩过如龙和看过日剧或动漫,你才在东京十年,你懂个屁;

2、日本房贷利率年化0.3%-05%还TM0首付,白花花的银子丢给穷人?造孽啊。这世上有那么好事儿,我不信;

3、房贷比房租便宜?那银行怎么挣钱,这是资本主义?你忽悠谁呢;

4、你聊房子故意不聊房产税,说,三井三菱是不是给了你50万日元。

还有帮人会直接说,咱抛开事实不了,你这屁股太歪,所以脑袋不对。

在深夜阅读完这些弹幕评论后,我看了看屁股,又摸了摸脑袋,发line问了句姑娘:如果只聊事实的话,我屁股和脑袋咋样。妹子回复如下:天冷,酒温,月美,速归。

等到贤者时间左右睡不着,起身开了电脑,干脆把大家这些关于日本房事疑惑一次性聊完。

#1

日本房产持有成本有多少?

这个问题是近2000条评论弹幕里聊的最多的话题,但因为篇幅较长,我就没有再评论里回复。但就是没有回复,大家愈演愈烈,那么今天就来聊聊这个问题。

以东京为例,目前房产持有成本主要是两个,房产税,管理修缮费。

先说房产税,日本房产税是通俗的说法,正式的名称是应该是固定资产税和都市计划税,两者合称固都税。以东京为例,固定资产税是1.4%,都市计划税是0.3%,两者合计1.7%。看到这里肯定有人说,我就说吧,万恶资本主义税收简直丧心病狂。您别急着喷,没说完呢。

首先它的基准并不是你的房产交易额,而是政府给您的评估额,日本设有专门的评估机构,并配备不动产鉴定师。

正常评估额是市场交易价格的20%到30%。而这里还有两个小点需要说明。

1、这个评估是动态变化的,每隔三年不动产鉴定师会重新评估,通常会稳步下降;

2、为什么稳步下降,因为房子是有折旧年限的。按照日本法定的财务折旧层面来看,一户建的折旧年限是22年,也就是说一户建在22年后的房子在政府评估中就没有价值了。而钢筋混凝土建造的公寓折旧年限为47年。当然,这里说是价值是指房屋价值,而因为永久产权的原因,土地是一直有价值的。而在实际市场中,这些超过40年的房子依旧在市场大范围流通,并且随处可见。这里涉及到日本建筑规范的问题。我以后详细来聊。

所以按照这种比例来算的话,根据我们这么多年在日本做房产的实际经验,实际上需要交的房产税就是你真实房价交易金额的0.3~0.5%之间。至于这个数据是真是假,但凡有在日本生活持有房产的诸位应该都能佐证。具体到金额来看,我们还是以之前新宿70㎡公寓为例,市场平均价5700万日元左右,每年需要缴纳的房产税17万到28万。折合人民币1.3万到2.4万。

这个税贵吗,持有成本高吗,我分两个部分来比。从日本来看,还是以这套公寓为例,大约相当于大半个月房租。

这个数据的真实性,欢迎诸位去日本最大的房产交易网站suumo上查证。如果横向对比其他欧美国家,这属于正常偏低,就算对比中国,以房产税试点重庆为例,目前是0.4%-0.6%。

聊完房产税,我们再来聊聊日本特色的修缮费,管理费。这个与房产税一起,就是日本房屋的持有成本了。

还是以日本最大的房产网站suumo为例,通常租房需要交管理费,买房则需要交管理+修缮费。既然是持有成本,咱们按照钱多的来说,管理修缮费根据房龄和大小多少通常在1.5万日元-4万日元之间。折合人民币750-2000元。很多会说,资本主义就是操蛋。这钱,比我在国内200平小区物业费都贵。别急着喷,咱来看看每个月为啥每个月要交这么多钱?这钱怎么花的?这钱花的值吗?那么接下来就以我家在新宿区一套100㎡左右的公寓每月3万管理费为例。

1、首先,日本没有小区概念,一栋公寓大几十户人家,自然需要物业服务。那么公寓内部会先确定议长制+管理组合。议长是业务自我推荐,然后由大家投票产生,虽然华人在日本没有政治选举权,但在公寓里是可以正常选举和被选举的。我身边有一些朋友就是公寓议长。简而言之,议长就是业主代表,管理组合物业公司。

但这里的物业公司不同于国内地产商强制配套,到底是物业服务业主,还是业主听命于物业。这些年业主和物业的冲突屡见不鲜,当下尤其严重,不多言。而日本属于完全商业行为,我花钱雇佣你来服务, 竞争上岗,不好用就换。

2、物业公司常规事项包括,消防设备检查一年至少两次,给水设备检查了每月至少一次12次,储水槽清洗了每年2次,水道检查了每年2次,污水槽清每年2次,自家用电气设备检查了每月一次,电梯定期检查了每月一次,公共部分定期清扫每月一次,日常清扫每周清扫4次。

3、我家公寓中长期事项修缮计划中写到因为2019年史上最强的两次台风,不少住户的外壁出现了雨水侵入和漆面磨损。因此他们判断认为有必要进行大规模修缮工事。所以经过全体业主投票,大家一直同意进行翻新。由于要影响住户,他们聪明的认为,咱干脆一次性弄个大的,顺带进行了整幢楼的外壁修补及重新涂装、房顶的替换、逃生梯的补修强化涂装、顶楼防水改造、阳台防水改造、内壁及地面的补修涂装、部分排水管更新等等。

这结尾,管理组合大字骄傲的说到:经过这次修缮,咱们公寓这两年来再也未发生暴雨影响墙壁现象哟。邀功的挺明显,下次保持。

4、每一年度议长会和管理公司开大会,主要是审计上一年度的支出明细,下一年度的预算计划。并发放给每个业主告知。并且由于商业竞争的关系,管理公司通常都不是做什么次年计划,计划一做就是十年,极度内卷之下还有做三十年,五十年的。内容之详细,细节之充沛。简直令人发指。总而言之一句话:您放心住,未来几十年我们都帮您规划好了,保证您住的舒服,住的安心。

我们家三十年的预估修缮费在6亿日元,总计68户,平均每年29万日元,如果我房子出租的话,相当于大半个月房租。折合人民币1.5万。这里面每笔钱怎么用,用了多少,剩下多少都有详细的表格明细。而在国内武汉的房子,每月物业费1.2万,坦白说,我不太知道这钱咋用的,也似乎没人告诉我。

在日本街上,我们经常可以看到30年以上的老楼老房子,但从外观来上来看,完全看不出这么老的迹象,依旧干净,依旧整洁。

综上,我全部按照最大值来算,房产税算一个月房租,管理修缮费算一个月房租,合计两月房租。这钱多不多,留给评论区来说。

#2

房贷比房租便宜?

第二个评论区问题就是,日本0.3%-0.5%的房贷,房贷比租房便宜?银行不挣钱吗?你这都是扯淡。逐一回复。

1、日本房贷利率多少,这玩意网上全是公开材料,我在过往视频中已经列出了无数资料。您但凡能看到国外网站,您就自己查查。您要看不了,我也不争了,您对。

2、反问一句,房贷比租房便宜不对吗?首套房毫无疑问是刚需,居者有其屋,保证大家能住上房子这有啥做错的地方?

这里放张图,英国,美国,法国,德国,新加坡,加拿大这些国家租金回报率通常都在3%以上。三十多年年租金可以买套房子,在很多人心中是共识。有没有那么一种可能1%的租售比才是一种非正常现象。

3、银行又不是慈善,当然要挣钱。首套房算居民贷款,算是纳税福利,但后面的二套房就是正常的商业贷款,通常要去到2%-3%左右,银行可以挣这个钱。割韭菜也要讲究可持续发展吧,哪有人上来一刀就把韭菜根直接刨了的。

这里额外补充一句,外国人目前对比日本人最大的劣势就是这个,日本人可以享受超低贷款0首付,而外国人通常只能享受商业贷款,也就2%-3%左右。但如果入籍或者永驻后,就能享受日本人同等条件。至于其他医疗,教育,养老等公共福利政策日本人外国人一致。

#3

日本天天地震,木头房子耐震差?

国内朋友可能对地震的认知,和在日本人对地震的认识完全不一样。国内发生过几次非常可怕的大地震,伤亡非常大,再看了看很多关于日本地震的新闻,会误认为日本天天都在发生这种级别的大地震,而事实上,在日本遇到的地震几乎都只是在“摇一摇”而已,究其原因还是因为很多人没体验过,所以对震级没概念。

我在东京将近十年时间,印象中没有任何一次超过6级,大多都是3-4级地震。这种地震是什么体验呢,大概就是椅子摇一下,持续十几秒左右。而又因为日本国土是南北结构,东京几乎不在地震带上。

近年的大地震来看,2015年的小笠原大地震,是日本观测史上最大的一次深源地震,规模约8.1级,死亡人数0人。2016年导致熊本大面积受灾的熊本大地震,死亡人数70人左右。2018年北海道发生的7级地震,是北海道历史上首次观测到的烈度为7的地震,人员死亡41人。以上数据均来自维基百科,诸位随时查证。

说回房事,日本楼型里,耐震等级分旧耐震和新耐震级别,一般来说塔楼普遍抗震级别最高,然后是大型公寓之类的,即便是几十年前旧耐震标准的木头房子。2021年2月新华社报道的福岛大地震为例,震中距离东京仅220公里。最终统计结果是:福岛150人受伤,无人死亡。东京虽震感达到五级,但无一人受伤,无一处房屋倒塌。

综上,我是不知道这三十年中东京因为地震导致房屋倒塌的,如果有,麻烦诸位指证。

这里再说个日本长居认识都知道的小tips:如果你遇到地震的感受是左右摇晃,那问题不大,正常喝茶就行,但如果你遇到的地震是上下摇晃,那务必小心,这是直下型地震,你有可能就在震中,能往外跑就尽量往外跑。

#4

日本房价跌了30年了,没有前途?

关于这个问题呢。咱直接上图。

东京整体房价已经连涨了十年,而如今的房价收入比大约在8.5左右。这里的8.5是指一个东京都30岁男性平均年薪595万日元来算,8.5年可以买一套平均5743万的新宿区70㎡公寓。而上期说到的上海数据是,平均年薪7.8万人民币在徐汇区买个70㎡公寓,工作大概74年。有人说,那又怎么样。上海还会涨,东京还会跌。

那我只有几个问题,如果上海房价还涨,您有信心收入跑过房价吗?如果收入不如房价涨幅,房价收入比还要涨多少?在人均寿命78.2的情况下,突破生命长度?如果东京房价收入比降低您能接受吗?前几个问题留给诸位,最后一个问题我的回答是:没问题,在房价连涨十年的情况下,房价收入比降低,我真能接受。

#5

尾声

这篇内容的初衷不是为了说服谁,自打养了猫后发现,我喂了她那么多年,她该给我甩脸子照样甩,该呼我巴掌照样呼。我连猫都不能说服,何况说服人了。

至于屁股和脑袋这事儿,做生意我把情况告诉大家,是假的,您不用听我胡诌,网上太多公开透明的资料成年人有自己判断,哪是我三言两语能改变的。是真的,你感兴趣就听,不感兴趣就关。如果能琢磨下,那才是您自己的东西。

好了,在敲完这段内容后,抬头一看,夜色弥漫。天冷,被温,人暖,回去躺着了。咱下期见。

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