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房贷比房租便宜?不聊房产税,就是50万。日本房事迷思详解

时间:2022-12-06 19:41:19 | 浏览:1146

10月中旬和11月上旬做过两期关于日本房事的解读,分别是日本人想住什么房子,和东京对比上海的生活成本对比。在这两条视频上,我们的频道有近2000条弹幕评论对日本房事进行了全方位,多角度,多姿势的解读。基本分为几大类。1、我玩过如龙和看过日剧

10月中旬和11月上旬做过两期关于日本房事的解读,分别是日本人想住什么房子,和东京对比上海的生活成本对比。在这两条视频上,我们的频道有近2000条弹幕评论对日本房事进行了全方位,多角度,多姿势的解读。基本分为几大类。

1、我玩过如龙和看过日剧或动漫,你才在东京十年,你懂个屁;

2、日本房贷利率年化0.3%-05%还TM0首付,白花花的银子丢给穷人?造孽啊。这世上有那么好事儿,我不信;

3、房贷比房租便宜?那银行怎么挣钱,这是资本主义?你忽悠谁呢;

4、你聊房子故意不聊房产税,说,三井三菱是不是给了你50万日元。

还有帮人会直接说,咱抛开事实不了,你这屁股太歪,所以脑袋不对。

在深夜阅读完这些弹幕评论后,我看了看屁股,又摸了摸脑袋,发line问了句姑娘:如果只聊事实的话,我屁股和脑袋咋样。妹子回复如下:天冷,酒温,月美,速归。

等到贤者时间左右睡不着,起身开了电脑,干脆把大家这些关于日本房事疑惑一次性聊完。

#1

日本房产持有成本有多少?

这个问题是近2000条评论弹幕里聊的最多的话题,但因为篇幅较长,我就没有再评论里回复。但就是没有回复,大家愈演愈烈,那么今天就来聊聊这个问题。

以东京为例,目前房产持有成本主要是两个,房产税,管理修缮费。

先说房产税,日本房产税是通俗的说法,正式的名称是应该是固定资产税和都市计划税,两者合称固都税。以东京为例,固定资产税是1.4%,都市计划税是0.3%,两者合计1.7%。看到这里肯定有人说,我就说吧,万恶资本主义税收简直丧心病狂。您别急着喷,没说完呢。

首先它的基准并不是你的房产交易额,而是政府给您的评估额,日本设有专门的评估机构,并配备不动产鉴定师。

正常评估额是市场交易价格的20%到30%。而这里还有两个小点需要说明。

1、这个评估是动态变化的,每隔三年不动产鉴定师会重新评估,通常会稳步下降;

2、为什么稳步下降,因为房子是有折旧年限的。按照日本法定的财务折旧层面来看,一户建的折旧年限是22年,也就是说一户建在22年后的房子在政府评估中就没有价值了。而钢筋混凝土建造的公寓折旧年限为47年。当然,这里说是价值是指房屋价值,而因为永久产权的原因,土地是一直有价值的。而在实际市场中,这些超过40年的房子依旧在市场大范围流通,并且随处可见。这里涉及到日本建筑规范的问题。我以后详细来聊。

所以按照这种比例来算的话,根据我们这么多年在日本做房产的实际经验,实际上需要交的房产税就是你真实房价交易金额的0.3~0.5%之间。至于这个数据是真是假,但凡有在日本生活持有房产的诸位应该都能佐证。具体到金额来看,我们还是以之前新宿70㎡公寓为例,市场平均价5700万日元左右,每年需要缴纳的房产税17万到28万。折合人民币1.3万到2.4万。

这个税贵吗,持有成本高吗,我分两个部分来比。从日本来看,还是以这套公寓为例,大约相当于大半个月房租。

这个数据的真实性,欢迎诸位去日本最大的房产交易网站suumo上查证。如果横向对比其他欧美国家,这属于正常偏低,就算对比中国,以房产税试点重庆为例,目前是0.4%-0.6%。

聊完房产税,我们再来聊聊日本特色的修缮费,管理费。这个与房产税一起,就是日本房屋的持有成本了。

还是以日本最大的房产网站suumo为例,通常租房需要交管理费,买房则需要交管理+修缮费。既然是持有成本,咱们按照钱多的来说,管理修缮费根据房龄和大小多少通常在1.5万日元-4万日元之间。折合人民币750-2000元。很多会说,资本主义就是操蛋。这钱,比我在国内200平小区物业费都贵。别急着喷,咱来看看每个月为啥每个月要交这么多钱?这钱怎么花的?这钱花的值吗?那么接下来就以我